事前の相続対策における3つのテーマとは?その優先順位は?

相続対策には、「納税資金対策」 「遺産分割対策」 「節税対策」という
3つの基本テーマがあります。アパート・マンションオーナー様の場合も、
それぞれに考えておきましょう。

遺産分割対策

第一に、「どの資産を誰に相続させるか」や「どうやって分けるか」といった遺産分割対策を考えておきましょう。昔から「相続争い」「争続」と言われるように、相続でのトラブルは遺産分割に始まります。

相続争いの具体的なデメリットを挙げると、遺産分割がまとまらない間は、故人(被相続人)の預貯金の払い戻しや有価証券・不動産の売却ができません。そのため葬儀費用や納税資金が足りなくなることも…。
また、遺産分割が済んでいなくても相続税の納付は原則10ヵ月以内にしなくてはなりません。

課税対象額や税額が軽減される「小規模宅地等の減額特例」や「配偶者の税額軽減」というメリットも、遺産分割されないうちは受けることができません。
相続争いに費やす労力や時間、精神的な負担、弁護士費用などの経費、それ以降の人間関係の悪化等々デメリットにはキリがなく、遺産分割で揉めることは極力避けたいものです。

アパートオーナー様の対策としては、遺言書を作成するほか、1棟のアパート・マンションを売却して現金化しておく、分割しやすいように複数の区分ワンルームマンションに組み替えておく、生前贈与を活用する等、さまざまな方法が考えられます。

納税資金対策

相続税は、相続税の申告期限までに、原則現金で一括納付することになっているため、「どうやって納税資金を確保するか」をしっかり検討しておきましょう。
特に地主さんタイプのアパート・マンションオーナー様は、ほかに農地等の土地を所有していながら預貯金が少なく、農地等にかかる高い相続税を払えないことも多いのです。

納税資金対策としては、相続財産をすぐに現金化できる状態にしておくことが大切です。
不動産は一般的に売却に時間がかかるため、アパートオーナー様の場合は、事前にアパートやお持ちの土地等を売却して現金や有価証券にしておく、生命保険を活用する、といった準備が必要です。

節税対策

節税対策は、「どうやって相続税の納税額を下げるか」であり、課税対象となる相続財産そのものを減らす、財産の評価額を引き下げる、基礎控除の額を増やす、と大きく3つの方法があります。
具体的には、生前贈与を活用して相続財産を減らす、不動産を購入して財産の評価額を下げる、生命保険の加入や養子縁組で控除額を上げる、といった手法が多く使われます。
このように、アパートオーナー様の相続対策には、テーマに合わせてさまざまな方法があり、何がベストかは一人ひとりの状況や対策期間によって変わってきます。

アパート相続.comでは、アパート相続に限らず、相続対策全般のアドバイスをしておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

相続発生後のスケジュールは?

財産をお持ちの方(被相続人)の死亡時から相続が開始し、図のようにさまざまな手順が法律で定められています。遺族(相続人)は悲しみの中で相続手続きを進めなくてはならず、多くの方が、相続税の申告と納付期限である10ヵ月後まで、あっという間だと感じられるようです。

あらかじめ全体の流れを把握しておき、相続という大きな問題を少しでもスムーズに乗り越えたいものです。
まず、遺言書があるか、相続人は誰かを確定し、3ヵ月以内に、一切の財産を受け入れない「相続放棄」をするか、プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を承継する「限定承認」をするかを決めて家庭裁判所に申述します。

4ヵ月以内には、被相続人(故人)の生前の確定申告である「準確定申告」を行います。
さらに、相続財産を確定し、相続人全員で遺産分割協議を整えて、10ヵ月以内に相続税の申告と納付を行わなくてはなりません。相続したアパート等の不動産名義を変更するのはその後となります。

不動産相続で遺産分割する4つの方法とは?

相続財産が現金や有価証券等なら、複数の相続人に分けるのは簡単です。しかし、土地や建物等の不動産はそのままでは分けにくく、相続争いの原因になりがちです。そこで、不動産の具体的な分割には以下のような方法がとられます。

現物分割

相続人同士で不動産をそのまま分割します。土地自体を分ける分筆登記や、土地と権利を分けるといった方法がとられます。土地の場合でスッキリ等分できるならスムーズにいきますが、それ以降の土地の活用や売却が難しくなる可能性もあります。

換価分割

不動産のすべてあるいは一部を売却し、その代金を分配する方法です。売却時の経費や不動産譲渡税も発生します。

代償分割

相続人のうち1人が不動産をすべて相続し、代償として他の相続人に、相手が納得する金額を支払います。
「債務負担」とも言われるように、相続する人は支払う現金を用意しなくてはなりません。

共有分割

不動産全体を、決められた割合で「共有」する方法です。ただしこれは、分割を先送りにする手法と言え、後のトラブルが起こりやすいため、避けるのが賢明です。
アパートオーナー様が事前に相続対策を考える場合は、遺産分割の方法まで検討しましょう。
また、相続が発生したら、遺産分割は相続人同士の話し合いによって進めるものです。
相続人全員が納得できる分割方法を選ぶことは、後のトラブル回避や良好な人間関係のために大変重要です。

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